전세 계약이 만료되는 시점에서 임차인이 가장 고민하는 것 중 하나가 바로 계약갱신청구권의 행사입니다. 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 임차인에게 최대 2년간 계속 거주할 수 있는 권리를 보장하지만, 정확한 행사방법을 모르면 권리를 잃을 수 있습니다. 2025년 현재 적용되는 최신 법령을 바탕으로 전세 계약갱신청구권의 올바른 행사방법을 상세히 알아보겠습니다.
계약갱신청구권의 기본 개념과 요건
계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 근거하여 임차인이 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 행사하기 위해서는 몇 가지 기본 요건을 충족해야 합니다.
주요 요건:
- 임대차 계약기간이 2년 이상이어야 함
- 임차인이 계속 거주할 의사가 있어야 함
- 임대인의 정당한 사유가 없어야 함
- 보증금 증액 요구가 합리적 범위 내에 있어야 함
계약갱신청구권 행사 시기와 방법
1. 행사 시기
계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 권리가 소멸되므로 반드시 기한을 준수해야 합니다.
예를 들어, 2025년 12월 31일에 계약이 만료되는 경우:
- 행사 가능 시작일: 2025년 6월 30일
- 행사 마감일: 2025년 11월 30일
2. 행사 방법
서면 통지가 원칙:
계약갱신청구권은 반드시 서면으로 행사해야 합니다. 구두로 의사표시를 하는 것만으로는 법적 효력이 없으므로 주의가 필요합니다.
통지 방법:
- 등기우편 발송
- 내용증명우편 발송 (권장)
- 직접 전달 후 수령확인서 작성
- 팩스 전송 후 원본 우편 발송
계약갱신청구서 작성 방법
필수 기재 사항
계약갱신청구서에는 다음 내용이 반드시 포함되어야 합니다:
- 임차인 정보: 성명, 주소, 연락처
- 임대인 정보: 성명, 주소
- 임차목적물: 정확한 주소, 면적
- 현재 계약 내용: 계약기간, 보증금, 월세
- 갱신 희망 조건: 갱신기간, 보증금 등
- 청구 일자와 서명
작성 시 주의사항
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- 명확하고 구체적인 표현 사용
- 모호한 표현 지양
- 관련 법조문 인용 시 정확성 확인
- 증빙서류 첨부 (등기부등본, 임대차계약서 사본 등)
임대인의 거부 사유와 대응방법
정당한 거부 사유
임대인이 계약갱신청구를 거부할 수 있는 정당한 사유는 법으로 엄격히 제한되어 있습니다:
- 임차인이 보증금 증액 요구를 거부하는 경우 (증액률 5% 이하)
- 임차인이 3회 이상 임대료를 연체한 경우
- 임대인이 직접 거주할 필요가 있는 경우
- 건물의 전면 철거나 재건축이 예정된 경우
- 기타 객관적이고 합리적인 사유가 있는 경우
부당한 거부 시 대응방법
1단계: 재협상 시도
먼저 임대인과의 직접 협상을 통해 문제를 해결하려고 시도하는 것이 바람직합니다.
2단계: 관련 기관 상담
- 주택임대차분쟁조정위원회
- 대한법률구조공단
- 지방자치단체 법률상담실
3단계: 법적 조치
협상이 실패할 경우 법원에 계약갱신을 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.
보증금 증액 범위와 계산방법
증액 한도
2025년 현재 전세보증금 증액률은 연 5% 이내로 제한됩니다. 이는 전년도 보증금 기준으로 계산됩니다.
계산 예시:
기존 전세보증금이 5억원인 경우:
- 연간 최대 증액 가능액: 2,500만원 (5억 × 5%)
- 갱신 후 최대 보증금: 5억 2,500만원
증액 거부 시 영향
임차인이 합리적 범위 내의 보증금 증액을 거부할 경우, 임대인은 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다. 따라서 시세 상승률과 임대인의 증액 요구를 여러 면에서 검토하여 판단해야 합니다.
특수 상황별 대응방법
임대인 변경 시
임대차 계약 기간 중 건물이 매매되어 임대인이 변경되더라도 계약갱신청구권은 그대로 승계됩니다. 새로운 임대인에게 동일한 방법으로 권리를 행사할 수 있습니다.
전대차 관계에서
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전대차 관계에서는 전차인(실제 거주자)이 전대인(중간임차인)에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 전대인과 임대인 간의 계약 상황도 함께 고려해야 합니다.
계약갱신 후 주의사항
갱신 계약서 작성
계약갱신청구권이 인정되면 새로운 임대차계약서를 작성해야 합니다. 이때 다음 사항을 확인해야 합니다:
- 갱신 계약기간 (원칙적으로 2년)
- 보증금 변경 사항
- 기타 계약 조건 변경 여부
- 특약사항 재검토
전입신고 및 확정일자
갱신된 계약에 대해서도 새로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 안전합니다. 기존 확정일자가 유지되는지 관할 주민센터에서 확인하는 것이 좋습니다.
2025년 변경사항과 전망
최근 법령 개정 사항
2025년 현재까지는 계약갱신청구권 관련 대폭적인 법령 개정은 없었으나, 시행령과 관련 규정의 세부적인 해석이 계속 발전하고 있습니다. 특히 ‘정당한 사유’에 대한 판례가 축적되면서 기준이 더욱 명확해지고 있습니다.
향후 전망
임차인 보호 강화 정책기조가 지속되면서 계약갱신청구권의 행사가 더욱 용이해질 것으로 예상됩니다. 다만 임대인의 재산권 보호와의 균형을 위해 제도적 보완도 지속적으로 이루어질 전망입니다.
마무리
전세 계약갱신청구권은 임차인의 주거안정을 위한 중요한 제도입니다. 하지만 정확한 행사방법을 모르면 권리를 잃을 수 있으므로, 계약 만료 6개월 전부터 미리 준비하여 적절한 시기에 서면으로 권리를 행사하는 것이 중요합니다. 특히 2025년 현재의 법령과 판례 동향을 정확히 파악하여 자신의 권리를 적절히 보호하시기 바랍니다. 복잡한 상황이나 분쟁이 예상되는 경우에는 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다.