전세 계약 전 확인해야 할 필수 체크리스트

1. 등기부등본 확인 – 가장 중요한 첫 번째 단계

소유권 현황 확인

등기부등본의 갑구(소유권 관련)를 통해 실제 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보세요:

• 소유자 정보: 주민등록번호, 주소 등이 임대인 신분증과 일치하는지 확인
• 공유지분: 부부 공동 소유인 경우 배우자 동의서 필요
• 소유권 이전 이력: 최근 매매가 있었다면 그 경위 확인

권리관계 확인

등기부등본의 을구(권리관계)에서는 다음을 확인해야 합니다:

• 근저당권: 설정된 근저당 금액과 전세보증금의 합이 매매가의 70-80%를 넘지 않는지 확인
• 가압류, 압류: 법원의 강제집행 절차가 진행 중인지 확인
• 전세권: 기존 전세권 설정 여부와 순위 확인

2. 건물 및 시설 상태 점검

구조적 안전성 확인

실제 방문하여 다음 사항들을 꼼꼼히 점검하세요:

• 균열 여부: 벽면, 천장의 심각한 균열이 있는지 확인
• 누수 흔적: 화장실, 베란다, 천장의 물 얼룩이나 곰팡이 확인
• 문과 창문: 개폐 상태, 잠금장치, 방충망 상태 점검
• 전기 시설: 콘센트, 조명, 전기 용량 확인

생활 편의시설 점검

• 상하수도: 수압, 배수 상태, 온수 공급 여부
• 가스시설: 가스레인지, 보일러 작동 상태
• 인터넷: 광랜 설치 여부, 통신사별 이용 가능성
• 냉난방: 에어컨, 난방 시설의 정상 작동 여부

3. 전세보증보험 및 임대차보호법 확인

전세보증보험 가입 조건 확인

전세보증보험은 전세 사기로부터 보호받을 수 있는 중요한 안전장치입니다:

• 보험 가입 가능 여부: HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입 가능한지 사전 확인
• 보험료: 보증금의 0.128~0.195% 수준
• 보장 범위: 최대 보장금액과 본인 부담금 확인

임대차보호법상 우선변제권 확인

임대차보호법에 따른 보호를 받기 위해서는:

• 주택 가격: 지역별 임대차보호법 적용 기준 확인 (서울 9억원, 수도권 6억원, 기타 지역 3억원)
• 보증금 한도: 지역별 소액보증금 기준 확인
• 대항력 요건: 전입신고와 거주 요건 충족 방법

4. 계약서 작성 시 주의사항

필수 기재사항 확인

계약서에는 다음 내용이 명확히 기재되어야 합니다:

• 당사자 정보: 임대인과 임차인의 정확한 신상정보
• 임대 목적물: 주소, 면적, 층수 등 구체적 기재
• 임대차 기간: 계약 시작일과 종료일 명시
• 보증금 및 월세: 금액, 지급 방법, 지급일 명시
• 특약사항: 수리 책임, 시설 이용 조건 등

중요 특약 조항

• 보증금 반환 조건: 반환 시기, 방법, 이자 지급 여부
• 수리 및 관리 책임: 시설 고장 시 수리 책임 소재
• 중도해지 조건: 해지 사유와 위약금 규정
• 갱신 조건: 재계약 시 조건 변경 가능성

5. 주변 환경 및 교통 접근성 조사

생활 인프라 확인

실제 거주할 때의 편의성을 위해 다음을 확인하세요:

• 교통편: 지하철역, 버스 정류장까지의 거리와 소요시간
• 생활시설: 마트, 병원, 학교, 은행 등의 접근성
• 치안: 주변 치안 상태, CCTV 설치 여부
• 소음: 도로, 공사현장 등으로 인한 소음 정도

향후 개발계획 확인

• 재개발/재건축: 향후 재개발 계획 여부
• 도시계획: 주변 지역의 용도지역 변경 계획
• 교통 개발: 새로운 교통망 구축 계획

6. 금융 및 대출 관련 사전 점검

전세 대출 조건 확인

전세 자금 마련을 위한 대출을 고려한다면:

• 대출 한도: 개인 신용등급과 소득에 따른 대출 가능 금액
• 금리 조건: 시중은행, 정책금융기관별 금리 비교
• 필요 서류: 소득증명서, 재직증명서 등 준비 서류
• 심사 기간: 대출 승인까지 소요 기간 고려

보증금 지급 방법

• 계좌 이체: 임대인 명의 계좌로 직접 이체 원칙
• 분할 지급: 계약금, 중도금, 잔금으로 분할하여 위험 분산
• 영수증 보관: 모든 금전 거래에 대한 증빙 자료 보관

7. 계약 체결 후 후속 조치

즉시 처리해야 할 사항

계약 체결 직후 반드시 해야 할 일들입니다:

• 전입신고: 계약일로부터 30일 이내 주민센터에서 신고
• 확정일자: 임대차계약서에 확정일자 받기
• 전세보증보험: 가입 조건 충족 시 즉시 가입
• 공과금: 전기, 가스, 수도, 인터넷 등 명의 변경

정기적 점검 사항

• 등기부등본: 분기별 1회 이상 변동사항 확인
• 임대인 연락: 임대인과의 소통 채널 유지
• 시설 관리: 정기적인 점검과 관리로 분쟁 예방

8. 2025년 달라진 전세 관련 제도

전세 사기 방지 강화 조치

2025년부터 시행되는 새로운 제도들을 확인하세요:

• 전세 사기 피해 신고센터: 24시간 신고 접수 체계 구축
• 임대사업자 등록 의무화: 일정 규모 이상 임대사업자 등록 강화
• 전세보증보험 가입 지원: 저소득층 보험료 지원 확대
• 디지털 계약서: 전자계약 시스템 도입으로 투명성 제고

임대차 보호 강화

• 보증금 보호 한도 상향: 지역별 보호 한도 확대
• 계약 갱신 청구권: 임차인 권리 보호 강화
• 전월세 상한제: 지역별 전월세 상승률 제한