재건축 분양권 전세 전환, 청약 가점에 영향 있나?
재건축 아파트 분양권을 전세로 전환할 경우 청약 가점에 어떤 영향을 미치는지에 대한 문의가 늘고 있습니다. 2026년 현재 부동산 시장 상황과 함께 이 문제를 정확히 파악해보겠습니다.
분양권 전세 전환의 기본 개념
재건축 아파트 분양권을 보유한 상태에서 입주 전까지 해당 주택을 전세로 내놓는 경우가 있습니다. 이때 분양권 소유자는 여전히 해당 주택의 소유권을 가지고 있으며, 전세 임차인은 거주권만을 갖게 됩니다.국토교통부 기준에 따르면, 분양권은 ‘소유’로 분류됩니다. 따라서 분양권을 전세로 내놓더라도 청약통장 가점 산정 시에는 ‘주택 소유자’로 간주됩니다.
청약 가점 산정에 미치는 구체적 영향
무주택 기간 점수 영향
재건축 분양권을 소유한 상태에서는 무주택자로 인정받지 못합니다. 분양권 취득일부터 무주택 기간이 중단되며, 이는 청약 가점에서 무주택 기간 점수(최대 32점)에 직접적인 영향을 미칩니다.분양권을 전세로 전환하더라도 이 상황은 변하지 않습니다. 임대수익을 얻으면서도 여전히 주택 소유자로 분류되어 무주택 기간 점수를 받을 수 없습니다.
부양가족 수 점수는 유지
부양가족 수에 따른 가점(최대 35점)은 주택 소유 여부와 관계없이 산정됩니다. 따라서 재건축 분양권 전세 전환이 이 부분에는 영향을 주지 않습니다.
청약통장 가입기간 점수는 지속
청약통장 가입기간에 따른 점수(최대 17점) 역시 계속 누적됩니다. 분양권 소유나 전세 전환과는 별개의 영역입니다.
2026년 현재 시장 상황과 전략적 고려사항
재건축 시장 현황
2026년 2월 현재 서울 강남권 재건축 단지들의 입주가 본격화되고 있습니다. 압구정 현대아파트, 잠실 주공5단지 등 대규모 재건축 단지의 입주 시기가 도래하면서 분양권 전세 전환 사례가 증가하고 있습니다.한국부동산원 통계에 따르면, 재건축 분양권의 평균 전세가율은 분양가의 60-70% 수준을 형성하고 있습니다. 이는 기존 아파트 전세가율보다 다소 낮은 수준입니다.
전세 전환 시 주의사항
재건축 분양권을 전세로 전환할 때는 입주 시기의 불확실성을 고려해야 합니다. 건설사의 공사 진행 상황에 따라 입주가 지연될 수 있으며, 이 경우 전세 임차인과의 계약 연장 문제가 발생할 수 있습니다.또한 재건축 아파트의 경우 입주 전 최종 검수 과정에서 하자가 발견될 가능성이 있어, 이에 대한 대비책도 마련해야 합니다.
세금 및 법적 측면에서의 고려사항
임대소득세 신고 의무
재건축 분양권을 전세로 전환하여 보증금을 받은 경우, 해당 보증금으로 발생하는 이자소득에 대해서는 세무 신고 의무가 있습니다. 연 2천만원 초과 보증금의 경우 간주임대료에 따른 소득세를 납부해야 합니다.
양도소득세 계산 시점
분양권을 전세로 전환한 후 실제 입주 후 매도하는 경우, 양도소득세 계산에서 취득일은 분양계약일이 됩니다. 전세 전환 기간은 보유기간에 포함되어 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.
대안적 전략 검토
분양권 조기 매도 고려
청약 가점을 우선시한다면, 재건축 분양권을 조기에 매도하여 무주택 기간을 늘리는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 재건축 아파트의 향후 가치 상승 가능성을 포기해야 하는 트레이드오프가 있습니다.
가족 명의 활용 방안
배우자나 성인 자녀 명의로 분양권을 이전하는 방법도 고려할 수 있습니다. 이 경우 증여세 부담과 향후 1세대 1주택 특례 적용 시 제약사항을 면밀히 검토해야 합니다.
결론: 신중한 의사결정 필요
재건축 아파트 분양권을 전세로 전환하는 것은 청약 가점에 부정적인 영향을 미칩니다. 무주택 기간 점수를 받을 수 없어 향후 청약 시 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.하지만 재건축 아파트의 임대수익과 장기적인 자산가치 상승을 고려할 때, 단순히 청약 가점만으로 판단하기는 어렵습니다. 개인의 투자 목표와 재정 상황, 향후 주택 구입 계획 등을 여러 면에서 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.특히 2026년 현재 금리 상승 기조와 부동산 시장의 불확실성을 감안할 때, 전문가와의 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.