전세 계약은 수억 원의 보증금이 걸린 중요한 계약입니다. 한 번의 실수가 평생의 재산을 날릴 수 있기 때문에 계약 전 철저한 검토가 필수입니다. 2025년 현재 전세사기가 사회적 이슈가 되고 있는 만큼, 더욱 꼼꼼하게 체크해야 할 항목들이 많아졌습니다. 안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트를 단계별로 알아보겠습니다.
1. 임대인 신원 및 소유권 확인
등기부등본으로 소유자 확인
전세 계약의 첫 번째 단계는 임대인이 실제 소유자인지 확인하는 것입니다. 인터넷 등기소에서 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 다음 사항을 확인하세요:
- 갑구(소유권에 관한 사항): 현재 소유자가 누구인지 확인
- 을구(소유권 이외의 권리): 근저당, 전세권, 임차권 등록 여부 확인
- 소유자와 임대인의 신분증이 일치하는지 확인
- 공동소유인 경우 모든 소유자의 동의서 필요
임대차 신고 의무 확인
2021년부터 보증금 6천만 원 이상의 주택 임대차계약은 신고 의무가 있습니다. 임대인이 이를 제대로 이행할 의향이 있는지 미리 확인하고, 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
2. 건물 및 주택 상태 점검
건축물대장과 실제 구조 비교
건축물대장상의 용도와 실제 사용 용도가 일치하는지 확인해야 합니다. 불법 증축이나 용도 변경이 있는 경우 나중에 문제가 될 수 있습니다:
- 주거용으로 신고된 건물인지 확인
- 불법 증축 부분은 없는지 점검
- 다가구주택의 경우 정확한 호수 표시
- 구조 변경 이력 확인
안전 점검 사항
입주 전 다음 항목들을 반드시 점검하세요:
- 전기, 가스, 상하수도 시설 정상 작동 여부
- 누수, 균열, 곰팡이 등 건물 하자 사항
- 방음, 단열 상태
- 화재 대피 경로 및 소방시설
- 엘리베이터 안전검사 증명서 (해당 시)
3. 권리관계 및 담보 현황 분석
근저당권 설정 현황 분석
등기부등본 을구에 기재된 근저당권을 꼼꼼히 분석해야 합니다. 주택 가격 대비 근저당 총액과 전세보증금을 더한 금액이 주택 시세의 150%를 초과하지 않는 것이 안전합니다.
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선순위 전세권 및 임차권 확인
앞서 계약된 전세나 임차권이 있는지 확인해야 합니다:
- 선순위 전세권 등기 여부
- 확정일자를 받은 임차권 현황
- 총 전세보증금 합계액 확인
- 우선변제권 순위 파악
4. 임대인 재정 상태 확인
재정 건전성 점검 방법
임대인의 재정 상태를 간접적으로 파악할 수 있는 방법들:
- 여러 채 소유 시 각 부동산별 담보 현황 조회
- 최근 전세금 인상 요구 이력
- 관리비, 세금 연체 여부
- 다른 임차인들과의 분쟁 이력
위험 신호 파악
다음과 같은 상황에서는 계약을 재검토해야 합니다:
- 시세 대비 과도하게 높은 전세금 요구
- 급작스러운 계약 요구
- 계약금을 현금으로만 요구
- 등기부상 최근 잦은 소유권 변동
5. 계약서 작성 시 주의사항
필수 기재 사항
표준 임대차계약서를 사용하되, 다음 내용이 명확히 기재되어야 합니다:
- 정확한 주소 및 구체적인 임차 부분
- 보증금 및 월세(해당 시) 정확한 금액
- 계약 기간 및 갱신 조건
- 수리 및 하자 책임 범위
- 중도 해지 조건
특약 사항 추가 검토
다음과 같은 특약을 추가하는 것을 고려해보세요:
- 전세금 보호를 위한 보증보험 가입 의무
- 임대인의 사전 통지 의무
- 하자 발견 시 처리 방법
- 근저당권 신규 설정 제한
6. 전세금 보호 장치 마련
전세보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험은 전세금 보호의 핵심 장치입니다:
- 가입 조건 및 한도 확인
- 보장 범위 및 예외 사항 숙지
- 보험료 부담 주체 협의
- 갱신 시 재가입 절차 확인
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확정일자 및 전입신고
계약 후 즉시 해야 할 일들:
- 계약서에 확정일자 받기 (관할 주민센터)
- 전입신고 및 주민등록 이전
- 우선변제권 확보를 위한 요건 충족
- 내용증명 발송 (필요시)
7. 입주 전 최종 점검
시설물 인수인계
입주 직전 시설물 상태를 꼼꼼히 점검하고 기록해둬야 합니다:
- 가전제품, 가구 등 포함 사항 확인
- 파손 부분 사진 촬영 및 문서화
- 열쇠, 보안카드 등 인수
- 관리사무소 신고 및 관리비 정산
보증금 지급 방법
안전한 보증금 지급을 위한 방법:
- 계약금은 계약서 작성 후 지급
- 잔금은 확정일자 받은 후 지급
- 무통장 입금 시 거래 내역 보관
- 현금 거래 시 영수증 필수
마무리
전세 계약은 단순히 집을 빌리는 것이 아니라 큰 금액의 투자이자 생활의 기반을 마련하는 중요한 결정입니다. 위에서 제시한 체크리스트를 하나하나 꼼꼼히 확인하고, 의심스러운 부분이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
특히 2025년 현재 전세 시장의 불안정성이 지속되고 있어 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 조급한 마음보다는 안전을 최우선으로 고려하여 계약하시기 바랍니다. 충분한 검토와 준비를 통해 안전하고 만족스러운 전세 계약을 체결하세요.